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卖房人不同违约情形应承担的相应责任


来源:北京市第二中级人民法院    更新日期:2021-10-21 10:14:48    浏览量:

卖房人不同违约情形应承担的相应责任(图1)

  案情简介:

  2015年3月,开发商A公司取得预售许可后与B公司签订《商品房预售合同》,合同约定:A公司将其所开发建设的E座住宅楼底商1201号房屋出售给B公司,2016年9月交付房屋,当月办理E座住宅楼产权证,10月办理1201号房屋产权证。此外,合同中还约定了逾期交房,逾期办理相关住宅楼、房屋产权证,逾期支付定金及房款价款的违约金。《商品房预售合同》附件中载明E座住宅楼前规划为绿地。合同签订后,B公司依约支付了定金、房款。2016年10月,A公司向B公司交付了已经规划验收的1201号房屋,但未办理E座住宅楼产权证和1201号房屋产权证。后A公司将E座住宅楼楼前经报规划批准的绿地改建为地面停车场。

  由于A公司擅自将原规划绿地改建为车位,规划部门对A公司发出整改通知,房屋登记部门据此未予办理E座住宅楼产权证和1201号房屋产权证,B公司将A公司起诉至法院,要求A公司办理E座住宅楼产权证和1201号房屋产权证,并支付违约金。

  法院判决:法院经审理认为,A公司与B公司所签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示,不违背法律法规效力性强制性规定,系有效合同,双方均应遵照履行。B公司依照合同约定支付了定金和房款,A公司也应该按照合同约定履行自己的合同义务。A公司未依约办理E座住宅楼及1201号房屋产权证均属违约行为,故应承担违约责任。法院据此判决,A公司为B公司办理1201号房屋产权证,并向B公司支付逾期办理E座住宅楼和1201号房屋产权证的违约金。

  法理分析:

  违约责任:我国《民法典》五百七十七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由上述规定可以看出,承担违约责任的种类通常有继续履行、采取补救措施、停止违约行为、赔偿损失。此外,还有支付违约金及定金等责任形态。

  违约金制度:违约金,是指按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人因违约而向另一方支付的金钱。违约金的标的物是金钱,但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。

  《民法典》第五百八十五条规定了违约金制度。该条第一款规定,当事人可以约定另一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。如果当事人约定了违约金条款,则在违约金与其他法定违约责任(继续履行、采取补救措施、赔偿损失等)的关系上,应当认为当事人就违约责任有特别约定,在此情形下,应当优先考虑当事人之特别约定,适用违约金条款,无特别约定时,考虑其他法定违约责任。

  法官提示:

  (一)合同能够履行的前提是合同成立并且有效。

  1、合同主体具有相应的民事行为能力;

  2、意思表示真实;

  3、不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

  (二)严格履行合同是实现合同目的的关键。

  合同是当事人之间的法律。购房过程中要树立合同意识,严格依合同履行,遇到违约严格依照合同维权。



关键词: 买卖合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

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